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不動産投資のインカムゲインを減少させるリスクと、その対策とは[PR]

不動産投資において安定的に家賃収入を得るためには、効率的に入居者を集客して空室期間をできるだけ短くするとともに、家賃滞納を防ぐ必要があります。物件オーナーなら誰もが気になる、空室リスクと滞納リスクを小さく抑える方法を、ソニー不動産で賃貸物件の管理を行っているPM部PM課課長・服部康昌氏に教えていただきました。

退去が出ても、空室をできるだけ短くする

──空室はできるだけ避けたいと、どの賃貸物件オーナーも考えていると思います。一般的に不動産管理会社としては、どのような対策ができるのでしょうか。

服部氏:まず、空室を予防する方法から紹介しましょう。

入居者の方に長く住んでいただけばいただくほど、賃料が高いままになっていることはよくあります。今の時代、自分が住んでいるマンションに空室が出たら、少し調べれば募集条件を見る事ができますし、そうでなくてもインターネットで近隣エリアの相場を簡単に調べることができ、近隣エリアの相場とのズレが入居者の方に知られやすくなっています。それを知った入居者は、「高いまま」の自分の家賃を割高に感じて、安い別の物件や同額の家賃でよりよい物件に転居してしまうリスクにつながります。

そこで、すでに入居者が入っている物件の契約更新に際して、賃料を見直すことが、一つの空室リスク対策となります。近隣エリアの相場と比較して妥当な賃料かどうかを確認し、もし乖離が大きいようなら、その賃料を維持することで高まる入居者退去のリスクをオーナー様に説明し、場合によっては賃料の変更をアドバイスしたりもします。

もう一つ、入居者の方が住んだままの状態で、古くなった室内の設備を新しいものに変えることも、空室リスクの予防につながります。これは少し前の事例になりますが、ファミリー向け物件でも15年くらい前はお風呂の追い炊き機能がなかったんですね。そのような物件に追い炊きを可能にする工事を行って、入居者の満足度を上げるという策が盛んに行われた時期もありました。

──実際に空室が出てしまった場合に備える意味では、どのような対策があるでしょうか。

服部氏:退去する際に、入居者による故意・過失による要修繕箇所があれば、入居者の方にご負担いただくことになります。通常はその一部を使ってリフォームをするのですが、管理会社はオーナー様の出費を抑えるリフォームを提案するのが一般的です。オーナー様によって経営方針は違いますので、そのまま工事代を抑えて賃料を安くするという方もいます。

それに対して、退去時点の市場のニーズに合わせ、室内のデザインや間取りの変更も含む大規模なリフォームを、しっかりお金をかけて行うことで、賃料を下げず、場合によっては賃料をあげても、新しい入居者が決まりやすくすることもあります。これも空室対策の一つだと言えるでしょう。

──空室期間を短くするために、どういうことをされているのですか。

服部氏:空室期間を短くできるかどうかは、入居者募集の方法に左右されるところが大きいです。

物件に空きが出た場合に、通常、不動産会社としてまず考えるのは、自社に来店したお客さまに入居してもらうことです。なぜなら、仲介手数料が全て自社に入るからです。それでもなかなか決まらなければ、次の手段として、他の不動産会社にも情報を提供し、広く入居者の募集をかけていくことになります。

当社の場合は、賃貸に関しては管理がメインで、賃貸の仲介手数料を収益源にしていません。最初から他の不動産会社へ広く情報を提供して、早く入居者を決めていく募集の方法をとっているため、空室期間が短くなりやすいビジネスモデルをとっています。当社の提案する賃料で募集を始めた場合に限れば、空きが出てから短期間に次の入居者が決まっています。

とはいえ、時期や近隣の環境変化などさまざまな要因で、入居者がなかなか決まらないということもあります。その場合は、オーナー様と相談して、賃料を見直したり、他の契約条件を変更したりといった個別の対策をとっています。

──賃料を見直す提案は、オーナー様に抵抗なく受け入れられるものでしょうか。

服部氏:そうですね、あくまで肌感覚ですが、だいたい半々くらいです。オーナー様としては、賃料は高いほうがいいはずですが、相場より5割も高ければ絶対に入居者は付きません。現在の賃料の1〜2割程度、数万円の賃料見直しを惜しんだことで空室が1ヵ月、2ヵ月と長引けば、その分賃料収入が減少してしまいます。その辺りのバランスをトータルで見ながら、オーナー様に情報提供をしていますね。

滞納リスクには、保証会社を使って対応する

──家賃滞納のリスクには、どのような対策があるのでしょうか。

服部氏:基本的には、滞納保証の会社を使う、ということだと思います。今はどこの不動産会社も滞納保証の会社を使っていると思いますが、オーナー様の意向や、以前からの契約条件を引き継いでいたりして、すべての管理物件に適用されているわけではありません。

当社の場合、例外的に一部の法人借主を除いて、すべての物件を「滞納保証会社利用必須」としており、オーナー様に滞納リスクを負わせない対策をとっています。

──保証会社というのは、どこまで保証してくれるものなのでしょう。

服部氏:滞納時の家賃保証は、滞納が長期化するケースでは6ヵ月程度を保証する会社もあります。また、賃料以外にも、滞納が続いた時の明渡しの裁判費用を保証会社が負担したり、退去することになった場合に本来入居者が負担すべき修繕費用などを敷金で賄えない差額分について保証することもあります。

滞納になると、具体的にどのようなリスクやコスト負担が生じるのか、そのうちどこまでが保証され、どこからが保証されないのか、ということは、当社ではオーナー様に全て説明しております。

また、不動産管理会社が保証会社と提携して、管理会社独自の保証を提供している場合もあります。当社でも保証会社と協力して、私たちのお客さま向けの独自商品の開発を依頼し、その商品の提供を受けていますよ。

──その、御社のお客さまだけに向けた保証内容を教えていただけますか。

服部氏:細かい条件によって例外もあるのですが、ほぼ「期間・金額無制限」で保証しています。これは、自信を持って言える保証内容ですね。

一般的に、保証会社は3ヵ月滞納が続くと、裁判を起こして、退去をしてもらうよう法的な手続きに入ります。ただ、まれに裁判が長引くケースがありまして、長期化した場合は1年、2年という単位で退去もされないまま滞納が続くことがあります。そういう場合でも当社のお客さまでしたら、明渡し訴訟費用や水道光熱費など、全額が保証の対象となります。

また、これは一棟物件のオーナー様だけに限られるのですが、私たちに物件の管理をお任せいただく場合にも独自のサービスを提供しています。連帯保証人による保証か、保証会社による保証かなどの現時点での入居者との契約内容にかかわらず、当社が管理する場合は、保証することが可能です。

──滞納は、なかなか予期しづらいリスクだと思いますが、そもそもどういう理由で滞納が起きるのでしょう。保証会社以外に、何か滞納を防ぐ手立てはありますか。

服部氏:滞納になってしまう理由として一番多いのは、転職して仕事が変わったというものです。ファミリー物件だと、離婚が引き金になってというケースも多いですね。

一般的には、家賃を振り込みではなく、入居者の銀行口座からの引き落としにしたほうが滞納リスクは小さくなりますね。今は引き落としを利用している不動産管理会社や保証会社は多いですし、当社も基本的には引き落としにしてもらっています。

物件の賃料価格帯に応じた定額制の管理手数料

──物件オーナー様が管理会社を選ぶ際に、最も重視する点の1つに管理手数料があります。御社の手数料について教えてください。

服部氏:一般的には、物件の賃料の5%を管理手数料としている管理会社が多いと思います。当社では、物件の賃料の価格帯によって、率ではなく定額の管理手数料を設定しております。例えば、家賃8万〜10万円は管理手数料がいくら、というような設定になっています。賃料が高い物件ほど、料率に換算すると低くなるような設定をしています。

賃料が高い物件は品質も高い分、管理するにあたって、より専門的な知識が必要になることは確かです。とはいえ、管理の仕事全体から見れば、賃料が低い物件も高い物件も基本的にやることにそこまで大きな違いはないんですね。そのような事情を踏まえて、実際の「手数」に応じたリーズナブルな料金設定になっていると思います。

──御社のお客さまはどんな方が多いのでしょうか。

服部氏:40〜50代の年齢層を中心に、多くのオーナー様から物件の管理をお預かりしています。物件の種類としてはマンション・アパートなどの集合住宅のほか、一戸建てや分譲マンション、オフィス物件なども管理しています。

当社では不動産の売買も取り扱っているため、当社の仲介で購入された方と不動産管理の契約をする場合もありますが、既に物件をお持ちのオーナー様からお問い合わせいただくケースが、割合として多いですね。

不動産投資をされている方の中では、不動産投資だけの方は少なく、他の投資と合わせて、総合的に考えていらっしゃる方も多いと思います。

当社には、不動産業界で豊富に経験を積んだ者が多く集まっていますので、収益重視のオーナー様、長く安定的に賃貸経営をしたいオーナー様など、それぞれの方針に沿って、何がオーナー様のメリットなのかを常々意識しながら、サービスを提供させていただきたいと考えています。

>>空室を解消するための入居者募集マネジメントを知る

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